Catégorie : Gestion immobilière

​Le régime d’occupation des salles des fêtes et salles de sport municipales est fixé à l’article L. 2144-3 du code général des collectivités territoriales (CGCT) pour les associations, les syndicats et les partis politiques.

À l’égard des demandes des particuliers, l’article L. 2122-21 du CGCT, aux termes duquel le maire administre les propriétés communales sous le contrôle du conseil municipal, est applicable.

Aux termes de l’article L. 2144-3 du CGCT précité, la compétence pour accorder ou refuser la location d’une telle salle relève exclusivement du maire, qui peut également en imposer les horaires d’occupation.

Le maire peut également refuser une demande d’occupation pour des motifs liés à des risques de troubles à l’ordre public (CE, 19 mai 1933, Benjamin, n°  17413).

Toutefois, un refus de mise à disposition ne doit pas conduire à la violation de libertés fondamentales, telles la liberté de réunion (exemple : CE, ordonnance, 19 août 2002, Front national, Institut formation élus locaux, n°  249666), la liberté des cultes (exemple : CE, 26 août 2011, Commune de Saint-Gratien, n°  352106) ou la liberté d’association (exemple : CE, ordonnance, 30 mars 2007, Ville de Lyon, n°  304053).

Le juge administratif, saisi sur le fondement de l’article L. 521-2 du code de justice administrative, peut enjoindre en référé-liberté, le cas échéant sous astreintes, la mise à disposition de la salle. Les tarifs d’occupation constituent des redevances d’occupation du domaine public.

Elles sont par conséquent fixées par le conseil municipal, qui détermine également le règlement d’occupation desdites salles.

Conformément à l’article L. 2125-1 du code de la propriété des personnes publiques, cette occupation est en principe à titre onéreux. Toutefois, la gratuité peut bénéficier aux associations à but non lucratif qui concourent à la satisfaction d’un intérêt général.

​De même, des modulations tarifaires peuvent être apportées, à condition, sauf si elles relèvent de la loi, qu’elles résultent soit d’une différence de situation appréciable entre les usagers par rapport au service, sous réserve que la différence de traitement soit en lien avec la différence de situation, soit d’une nécessité d’intérêt général en rapport avec les conditions d’exploitation du service (voir en la matière la réponse ministérielle à la question écrite n°  45164, JOAN du 25 novembre 2014).

Arrêté du 23 février 2017 modifiant l’arrêté du 28 novembre 1991 approuvant les modèles types de notice d’information relative au contrat de construction d’une maison individuelle

Publics concernés : constructeurs de maisons individuelles, maîtres d’ouvrage concluant un contrat de construction de maison individuelle.
Objet : actualisation des modèles types de notice d’information relative au contrat de construction d’une maison individuelle, notamment par la modification de la durée du délai de rétractation dont bénéficie le maître d’ouvrage qui conclut un contrat ayant pour objet la construction d’une maison individuelle à usage d’habitation.
Notice : l’ article 210 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques a modifié l’ article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation pour augmenter la durée du délai de rétractation, en le portant de sept jours à dix jours.
Les contrats de construction de maison individuelle ont bénéficié de l’allongement de la durée du délai de rétractation dès la date d’entrée en vigueur de la loi, le 8 août 2015.

En conséquence de cette évolution législative, il convient d’actualiser les dispositions figurant dans les modèles types de la notice d’information qui doit être annexée au contrat de construction d’une maison individuelle avec ou sans fourniture de plan en modifiant les mentions relatives à la durée du délai de rétractation et en précisant que ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception notifiant le contrat et la notice d’information au maître de l’ouvrage.

L’arrêté précise également que le délai de rétractation s’applique au contrat de construction d’une maison individuelle à usage exclusif d’habitation en application de l’article L. 271-1 précité. Enfin, la référence aux directions départementales de l’équipement est remplacée par la référence aux directions départementales des territoires.

Avant tout, il est impératif de vérifier auprès de sa mairie la zone d’encadrement des loyers qui s’applique. Des règles spécifiques existent suivant les zones concernées.
De manière générale, la loi du 6 juillet 1989 a permis d’encadrer le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.
Le décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016 abroge et remplace le décret du 29 juillet 2015. Il s’applique à compter du 1er août 2016.
Ce nouveau dispositif s’applique aux loyers de relocation et aux loyers des baux renouvelés entre le 1er août 2016 et 31 juillet 2017.
Depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite « Loi ALUR », les contrats de location meublée sont également soumis au décret annuel d’encadrement des loyers.
Champ d’application
Selon la loi, il s’agit des «  zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport aux nombre d’emménagement annuels dans le parc locatif social » (Article 18 – Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 – art. 6).

Le décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016 précise que les communes concernées par l’encadrement de l’évolution du montant des loyers sont celles des agglomérations qui figurent sur la liste annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.
Plusieurs contrats de location sont visés par la loi :

• Les contrats de location de logements (nus ou meublés) à usage de résidence principale.
• Les contrats de location de logements (nus ou meublés) à usage mixte professionnel et d’habitation principale, soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Dans le cadre de ces contrats, le décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail s’appliquent à deux situations notamment :
I. Les logements vacants
II Le nouvellement du bail locatif

I Les logements dits « vacants » (Articles 2 à 4 du décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016).
Le décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016 prévoit un nouvel encadrement des loyers lors de la mise en location d’un logement vacant.
Les logements vacants sont définis comme les « logements inoccupés proposés à la location » (Article 2 alinéa 1 du décret).
Le décret fixe un montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants dans les zones dites « tendues ».
Dès qu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire
Si une révision du loyer a eu lieu au cours des 12 derniers mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le dernier loyer appliqué ne peut pas faire l’objet d’une nouvelle révision.
Si aucune révision n’a eu lieu pendant ce délai de 12 mois,  une révision du loyer est possible, en fonction de la variation de l’IRL.
L’indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires.
NB : Le présent décret précise que la date de référence à prendre en compte est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat.
Article 8 du décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016 :
Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l’objet d’une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliquér à la date à laquelle cessent les relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s’entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée

Les exclusions prévues par le décret du 29 juillet 2016 qui concernent les logements vacants :
Article 2 alinéa 2 du décret :
Certaines mises en location ne sont pas soumises à ce  dispositif d’encadrement.

• les logements faisant l’objet d’une première location.
• les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.

Article 4 du décret :
Le décret prévoit des dérogations à la limitation de l’évolution du loyer d’un logement vacant :

• L’évolution du montant du loyer en cas de réalisation de travaux

 En cas de travaux, une hausse du loyer peut être appliquée, sous réserve de ne pas dépasser 15 % du coût réel des travaux TTC.
Pour appliquer cette augmentation, des conditions doivent être respectées :

• les travaux réalisés doivent être des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence.
• ils doivent avoir été réalisés dans le logement ou dans les parties communes.
• ils doivent avoir été réalisés depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement.
• le coût des travaux doit être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
• les travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charge ou une majoration du loyer.

À noter : si le logement a fait l’objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, le loyer peut être réévalué librement. Des exceptions existent dans les « zones tendues ». 28 agglomérations de France sont classées en zone tendue par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013.
En ce qui concerne la notion de « travaux d’amélioration », il n’existe aucune définition dans les Codes.
Selon une réponse ministérielle (Rép. Min. n° 514174 : JO AN du 16.12.91), les travaux d’amélioration se déterminent à partir d’un ensemble de plusieurs éléments :

• un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes.
• un équipement apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien ou d’exploitation.
• un équipement apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes.

Les exemples de travaux d’amélioration reconnus comme tels :

• travaux de carrelage, d’aménagements de coffrage, d’éléments dans la salle de bain
• installation d’un digicode permettant d’améliorer la sécurité de l’immeuble

Les travaux qui ont été exclus de la notion de « travaux d’amélioration » :

• travaux de ravalement des murs mitoyens, d’imperméabilisation des pignons et de modification des espaces verts.
• la réfection de la toiture et le changement des tapis d’escalier.
• des travaux de peinture, reprise des pierres, du dallage dans l’entrée de l’immeuble, réfection de l’électricité.

• L’encadrement du loyer manifestement sous-évalué

Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, le loyer peut être réévalué à un montant supérieur à celui appliqué au précédent locataire.
Toutefois, en ce cas, la hausse applicable ne peut excéder la moitié de la différence entre :

• le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables
• le dernier loyer appliqué par le précédent locataire, éventuellement révisé.

Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés, soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret n° 90-780 du 31 août 1990 ; ils doivent, notamment, mentionner pour chaque logement, le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble, la qualité et l’époque de construction de l’immeuble, l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur, la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales, etc.

II L’encadrement des loyers au stade du renouvellement du bail (Article 5 du décret du 29 juillet 2016)
Lors du renouvellement, l’évolution du loyer est limitée à celle de l’IRL, sauf si le loyer est manifestement sous-évalué.

• L’indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires.

Lors d’un renouvellement, une réévaluation est possible et le bailleur peut alors proposer un nouveau loyer.
Si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis  son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de la décence d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, la hausse ne pourra excéder :

• soit une majoration du loyer annuelle égale à 15 % du coût réel des travaux TTC.
• soit la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé.

À défaut de tels travaux, la hausse du loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé.

En application du code des assurances, les demandes de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ont été examinées pour les dommages causés par les inondations et coulées de boue et les mouvements de terrains (hors sécheresse géotechnique).
Les communes faisant l’objet d’une constatation de l’état de catastrophe naturelle sont recensées en annexe I ci-après, pour le risque et aux périodes indiqués.
Les communes dont les demandes de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle sont rejetées sont recensées en annexe II ci-après, pour le risque et aux périodes indiqués.

Article 2 En savoir plus sur cet article…
L’état de catastrophe naturelle constaté par arrêté peut ouvrir droit à la garantie des assurés contre les effets des catastrophes naturelles sur les biens faisant l’objet des contrats d’assurance visés au code des assurances, lorsque les dommages matériels directs qui en résultent ont eu pour cause déterminante l’effet de cet agent naturel et que les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises.
En outre, si l’assuré est couvert par un contrat visé au code des assurances, l’état de catastrophe naturelle constaté peut ouvrir droit à la garantie précitée, dans les conditions prévues au contrat d’assurance correspondant.

Article 3
La franchise applicable est modulée en fonction du nombre de constatations de l’état de catastrophe naturelle intervenues pour le même risque, au cours des cinq années précédant la date de signature du présent arrêté, dans les communes qui ne sont pas dotées d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles pour le risque concerné.
Pour ces communes, le nombre de ces constatations figure entre parenthèses, dans l’annexe I. Il prend en compte non seulement les constatations antérieures prises pour un même risque, mais aussi la présente constatation.