Notre service juridique a élaboré une document particulièrement apprécié des mairies : il s’agit du Guide de l’urbanisme ( REF 312704) et du Guide des autorisations d’urbanisme (312709).
Ces documents ont été actualisés en août 2016 en raison des dernières réformes qui ont touchés le droit de l’urbanisme. Ils font 32 pages avec des résumés, des tableaux et des conseils pratiques. Je vous donne le lien pour prendre connaissance de la fiche produit de ces références incontournables : http://www.sedi-equipement.fr/all_cat/rechercher.html?q=guide+&page=2.
Ensuite, nous sommes le partenaire historique des collectivités territoriales depuis 1946 et notre réputation se fonde notamment sur la fabrication d’imprimés administratifs et de registres qui sont constamment mis à jour pour réaliser chaque étape de la procédure des déclarations préalables et des permis de construire. Voici les documents indispensables à vos projets :
·Les déclarations préalables : « Déclaration préalable lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis d’aménager » – Formulaire modifié selon l’ordonnance n°2016-354 et le décret n°2016-355 du 25 mars 2016 (http://www.sedi-equipement.fr/fiche/declaration-prealable-lotissements-et-autres-divisions-foncieres-non-soumis-a-permis-d-amenager-F12073.html?265)
·Les permis de construire : « Demande de permis de construire pour maison individuelle et ou ses annexes comprenant ou non des démolitions » – Formulaire modifié selon l’ordonnance n°2016-354 et le décret n°2016-355 du 25 mars 2016 (http://www.sedi-equipement.fr/fiche/demande-de-permis-de-construire-pour-maison-individuelle-et-ou-ses-annexes-comprenant-ou-non-des-demolitions-F07990.html?134).
En ce qui concerne la procédure de la division parcellaire :
A) Les principes étapes d’une division parcellaire sans lotissement :
- Bornage amiable du périmètre
- Établissement du projet de division pour accord,
- Établissement du dossier de déclaration préalable (dont plan côté dans les trois dimensions). Pour des divisions simples sans nécessité de création de voies d’accès ou d’aménagements, une déclaration préalable suffit. Pour des divisions plus complexes, il faut un permis d’aménager. La demande d’un permis de construire sur le terrain peut être formulée dès la décision de non-opposition à la déclaration préalable.
- Dépôt à l’instruction du dossier,
- Après accord explicite ou tacite, affichage réglementaire sur le terrain,
- Modification du parcellaire cadastrale,
- Bornage des lots et établissement des plans de vente
- B) Les principales étapes d’une division parcellaire avec lotissement ,nécessitant la création ou aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs :Dans ce cas, il est nécessaire d’établir un permis d’aménager qui comportera notamment :
- un plan de composition d’ensemble du projet coté dans les trois dimensions,
- deux vues et coupes faisant apparaître la situation du projet dans le profil du terrain naturel,
- le programme et les plans des travaux d’équipement,
- un document graphique faisant apparaître une ou plusieurs hypothèses d’implantation des bâtiments,
- un projet de règlement s’il est envisagé d’apporter des compléments aux règles d’urbanisme en vigueur,
- si nécessaire, l’attestation de la garantie d’achèvement des travaux, suivant les cas, une étude / notice d’impact.
Par ailleurs, l’article R 442-1 du Code de l’urbanisme liste les divisions non constitutives de lotissement (non soumises à déclaration préalable ou à permis d’aménager).
Les articles 544 du Code civil et L. 101-1 du Code de l’urbanisme justifie les possibilités d’intervention de l’administration dans le cadre, notamment, des divisions foncières.
La division envisagée ne relève pas du régime du lotissement, mais si l’unité foncière est située dans un périmètre de remembrement clôturé depuis moins de dix ans, il conviendra également de recueillir, avant détachement et par application de l’article L. 123-17 du Code rural, l’accord de la Commission départementale d’aménagement foncier. À défaut, l’acte pourra être annulé dans les trente ans suivant sa signature.
Les autres articles concernés du Code de l’urbanisme :
Article R*442-1 (Modifié par Décret n°2012-274 du 28 février 2012).
« Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager :
a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation ;
b) Les divisions effectuées dans le cadre d’une opération de remembrement réalisée par une association foncière urbaine autorisée ou constituée d’office régie par le chapitre II du titre II du livre III ;
c) Les divisions effectuées par l’aménageur à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté ;
d) Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article R*431-24 ;
e) Les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ;
f) Les détachements de terrain d’une propriété en vue d’un rattachement à une propriété contiguë ;
g) Les détachements de terrain par l’effet d’une expropriation, d’une cession amiable consentie après déclaration d’utilité publique et, lorsqu’il en est donné acte par ordonnance du juge de l’expropriation, d’une cession amiable antérieure à une déclaration d’utilité publique ;
h) Les détachements de terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues aux articles L. 230-1 à L. 230-6 ;
i) Les détachements de terrains résultant de l’application de l’article L. 332-10 dans sa rédaction en vigueur avant la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, ou de l’application de l’article L. 332-11-3 ».
Article *R442-2 (Modifié par Décret n°2012-274 du 28 février 2012 – art. 5)
« Lorsqu’une construction est édifiée sur une partie d’une unité foncière qui a fait l’objet d’une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d’une division ».
Article R*431-24 (Modifié par Décret n°2012-274 du 28 février 2012 – art. 4)
« Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés ».