Avant tout, il est impératif de vérifier auprès de sa mairie la zone d’encadrement des loyers qui s’applique. Des règles spécifiques existent suivant les zones concernées.
De manière générale, la loi du 6 juillet 1989 a permis d’encadrer le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.
Le décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016 abroge et remplace le décret du 29 juillet 2015. Il s’applique à compter du 1er août 2016.
Ce nouveau dispositif s’applique aux loyers de relocation et aux loyers des baux renouvelés entre le 1er août 2016 et 31 juillet 2017.
Depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite « Loi ALUR », les contrats de location meublée sont également soumis au décret annuel d’encadrement des loyers.
Champ d’application
Selon la loi, il s’agit des « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport aux nombre d’emménagement annuels dans le parc locatif social » (Article 18 – Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 – art. 6).
Le décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016 précise que les communes concernées par l’encadrement de l’évolution du montant des loyers sont celles des agglomérations qui figurent sur la liste annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.
Plusieurs contrats de location sont visés par la loi :
- Les contrats de location de logements (nus ou meublés) à usage de résidence principale.
- Les contrats de location de logements (nus ou meublés) à usage mixte professionnel et d’habitation principale, soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Dans le cadre de ces contrats, le décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail s’appliquent à deux situations notamment :
I. Les logements vacants
II Le nouvellement du bail locatif
I Les logements dits « vacants » (Articles 2 à 4 du décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016).
Le décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016 prévoit un nouvel encadrement des loyers lors de la mise en location d’un logement vacant.
Les logements vacants sont définis comme les « logements inoccupés proposés à la location » (Article 2 alinéa 1 du décret).
Le décret fixe un montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants dans les zones dites « tendues ».
Dès qu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire
Si une révision du loyer a eu lieu au cours des 12 derniers mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le dernier loyer appliqué ne peut pas faire l’objet d’une nouvelle révision.
Si aucune révision n’a eu lieu pendant ce délai de 12 mois, une révision du loyer est possible, en fonction de la variation de l’IRL.
L’indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires.
NB : Le présent décret précise que la date de référence à prendre en compte est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat.
Article 8 du décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016 :
Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l’objet d’une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliquér à la date à laquelle cessent les relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s’entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée
Les exclusions prévues par le décret du 29 juillet 2016 qui concernent les logements vacants :
Article 2 alinéa 2 du décret :
Certaines mises en location ne sont pas soumises à ce dispositif d’encadrement.
- les logements faisant l’objet d’une première location.
- les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.
Article 4 du décret :
Le décret prévoit des dérogations à la limitation de l’évolution du loyer d’un logement vacant :
- L’évolution du montant du loyer en cas de réalisation de travaux
En cas de travaux, une hausse du loyer peut être appliquée, sous réserve de ne pas dépasser 15 % du coût réel des travaux TTC.
Pour appliquer cette augmentation, des conditions doivent être respectées :
- les travaux réalisés doivent être des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence.
- ils doivent avoir été réalisés dans le logement ou dans les parties communes.
- ils doivent avoir été réalisés depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement.
- le coût des travaux doit être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
- les travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charge ou une majoration du loyer.
À noter : si le logement a fait l’objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, le loyer peut être réévalué librement. Des exceptions existent dans les « zones tendues ». 28 agglomérations de France sont classées en zone tendue par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013.
En ce qui concerne la notion de « travaux d’amélioration », il n’existe aucune définition dans les Codes.
Selon une réponse ministérielle (Rép. Min. n° 514174 : JO AN du 16.12.91), les travaux d’amélioration se déterminent à partir d’un ensemble de plusieurs éléments :
- un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes.
- un équipement apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien ou d’exploitation.
- un équipement apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes.
Les exemples de travaux d’amélioration reconnus comme tels :
- travaux de carrelage, d’aménagements de coffrage, d’éléments dans la salle de bain
- installation d’un digicode permettant d’améliorer la sécurité de l’immeuble
Les travaux qui ont été exclus de la notion de « travaux d’amélioration » :
- travaux de ravalement des murs mitoyens, d’imperméabilisation des pignons et de modification des espaces verts.
- la réfection de la toiture et le changement des tapis d’escalier.
- des travaux de peinture, reprise des pierres, du dallage dans l’entrée de l’immeuble, réfection de l’électricité.
- L’encadrement du loyer manifestement sous-évalué
Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, le loyer peut être réévalué à un montant supérieur à celui appliqué au précédent locataire.
Toutefois, en ce cas, la hausse applicable ne peut excéder la moitié de la différence entre :
- le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables
- le dernier loyer appliqué par le précédent locataire, éventuellement révisé.
Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés, soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret n° 90-780 du 31 août 1990 ; ils doivent, notamment, mentionner pour chaque logement, le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble, la qualité et l’époque de construction de l’immeuble, l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur, la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales, etc.
II L’encadrement des loyers au stade du renouvellement du bail (Article 5 du décret du 29 juillet 2016)
Lors du renouvellement, l’évolution du loyer est limitée à celle de l’IRL, sauf si le loyer est manifestement sous-évalué.
- L’indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires.
Lors d’un renouvellement, une réévaluation est possible et le bailleur peut alors proposer un nouveau loyer.
Si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de la décence d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, la hausse ne pourra excéder :
- soit une majoration du loyer annuelle égale à 15 % du coût réel des travaux TTC.
- soit la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé.
À défaut de tels travaux, la hausse du loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé.